A工事・B工事・C工事の違いとは？ビルオーナーが押さえるべき工事区分の基本と実務

テナントビルの工事で「誰が業者を選び、誰が費用を払うか」を定めた分類です。

A工事は外壁やエレベーターなど建物の骨格部分。全権がオーナーにあります。C工事は壁紙や照明など、ビルに影響しない内装。テナントが自由に進められます。

問題はB工事です。空調・防災・給排水など建物全体に影響する設備が対象で、費用はテナント持ちなのに業者はオーナー指定。テナントからすると不満が生まれやすく、ここが最もトラブルの多い領域になります。

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過去のテナント時代に決めた区分をそのまま使い続ける「前例踏襲」は、実はリスクの温床です。テナントの業態が変われば必要な設備も変わる。飲食店とオフィスでは空調負荷も給排水もまるで違います。

オンスが内装監理の現場で見てきた実例でいうと、テナント業者がC工事のつもりで施工した結果、梁にアンカーを打たれていたケースや、工事区分表自体が存在せず口頭のやり取りだけだったケースがあります。

小規模なビルほど、一回の不適切な工事が建物全体に与えるダメージは大きい。「テナントが少ないから大丈夫」ではなく、少ないからこそ影響が集中します。

オンスが内装監理で重視しているのは、次の3点です。

1. 貸方基準書の整備——工事区分だけでなく、使用材料や搬入ルール、届出書類まで含めたルールブックを作成し、契約前にテナントへ提示。認識のズレを初期段階で防ぎます。

2. 入居ごとの図面審査——テナントの設計図面を専門家が精査し、各工事のA・B・C判定を個別に実施。意匠と設備の両方を読めるオンスだからこそ、施工前にリスクを洗い出せます。

3. 竣工図書の蓄積——工事完了後の記録を「ビルのカルテ」として保管。退去時の原状回復や次の入居判断がスムーズになり、10年後の管理コストに差が出ます。

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Q. 小規模ビルでも工事区分を整備する意味はありますか？ むしろ効果が大きい。テナント数が少ない分、一度のトラブルの影響が建物全体に及びやすいためです。

Q. 工事区分表を見直すタイミングは？ テナント入替時が自然ですが、「根拠がわからないまま使っている」と感じたなら、それが見直しどきです。

Q. 内装監理の費用負担は？ オンスの内装監理は、オーナー様の費用負担なしで対応しています。物件により異なりますので、まずはお問い合わせください。

A工事・B工事・C工事は、知識だけでは不十分。ビルの実情に合わせて運用し、テナントとの合意形成まで含めて管理することで、資産を守る仕組みになります。

オンスでは、貸方基準書の作成から図面審査、竣工図書管理まで一括で対応しています。「何から始めればいいかわからない」という段階で構いません。

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